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小区停车位的处分权

2018年10月9日  杭州合同律师   http://www.iqlslllaw.com/

  刘XX于2007年1月份在XX小区购买商品房一套,签订商品房买卖合同的同时,开发商还与刘XX签订了地下车库买卖协议,将小区地下停车场中的一个车位以10万元的价格卖给了刘XX。可是房屋的产权证已经办理并交付刘XX了,车库的产权证却迟迟没有音信。再三催促之下开发商的工作人员才告知刘XX,车库是人防工程,是不能给刘XX办理产权证的,他们也是向房屋主管部门申办产权证的时候才知道的。刘XX一气之下将开发商告上了法庭。

  律师分析:小区停车位能不能进行法律上的处分,关键是要看处分权人有没有相关的权利。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。很多人根据上述法律依据得出结论:车位、车库的归属在出售的时候是可以由买卖双方来约定的。其实不然,约定产权的归属也属于对物权进行法律上的处分,前提是进行处分的人应当具有相应的处分权。也就是说,处分权人对其享有所有权,当然就能够出售该车位;处分权人只对车位享有使用、收益权,就会因为权利上存在瑕疵而无权出售该车位,转而进行出租或者其他方式的处分;如果处分权人根本就没有任何的处分权,或者处分权人仅仅是处分辅助人,那么就仅仅只能按照其付出的劳动量来要求报酬而已。

  以下就详细分析上述几种情况下处分权人的相关权利:

  一、开发商对车位享有所有权,该部分车位就可以进行法律上的处分,包括但不限于出售、出租、赠与等等

  开发商进行项目开发时,单独规划、设计并施工建设的车位,如果该部分车位没有纳入小区整体的公摊,那么该部分车位的所有权属于开发商,开发商当然有权利对其进行处分,包括出售。

  如果该部分车位纳入了小区的公摊,其所有权属于小区所有业主,开发商当然无权处分属于业主共有的车位,即使其存在没有出售的存量房,也仅仅属于业主中的一员,无权行使应当由全体业主行使的权利。即使受到全体业主的授权,或者属于推定授权或者事后得到了业主的追认,该部分出售所得也应当归属于全体业主共有。如果事后不能得到业主的追认,那么该部分车位的买卖合同就属于无效合同而应该由开发商和车位购买人根据其各自的过错程度来承担因此造成的相应的损失。

  二、开发商只对车位享有使用、收益权,会因为权利上存在瑕疵而无权出售该车位,转而进行出租或者其他方式的处分。

  《中华人民共和国防空法》第十八条规定:人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。第二十二条规定:城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第五条规定国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

  国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

  根据以上法律条文的规定可知:开发商在新建住宅工程时按照规划建设的人防工程的所有权归属于国家,由人防主管部门代为行使所有者的权利。开发商根据谁投资谁受益的原则,对该部分人防工程进行改造,在不影响、降低其作为人防工程的人民防空功能的情况下作为停车场来使用,开发商行使的是法律授予的享有使用、收益的权利。该车位当然可以出租,并不存在法律上的障碍。

  三、在处分权人根本就没有任何的处分权,或者处分权人仅仅是处分辅助人的情况下,那么就仅仅只能按照其付出的劳动量来要求报酬而已。

  很多小区因为停车位紧张,加之开发商或者物业为了创收,在小区的道路上设置停车位进行出租获利,且这部分利益都被开发商或者物业公司所实际享有。那么,他们到底是不是处分权人呢到底有没有处分权呢

  小区的公共道路上设置的车位,是建在了小区所有业主共同享有土地使用权的土地上,因此而获得的收益当然的属于小区全体业主所共有。具体经营管理的一方可以扣除必要的设施设备费用、管理费用等。其实,此处的经营管理的一方并不是车位的权利处分人,仅仅是一个权利处分辅助人而已。

  综上所述,车位的处分权涉及到物权权利的归属,处分这样的权利不慎会面临很大的法律风险。


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